El crecimiento del comercio electrónico (eCommerce) ha modificado, no solamente patrones de consumo y el transporte de las mercancías, especialmente en la última milla​, sino que también ha impactado al sector inmobiliario industrial, que se ha tenido que adaptar para cubrir los requerimientos actuales de tiendas departamentales, del retail, de las plataformas de venta en línea, paqueterías y de las empresas de entrega de última milla.

De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO) y de Euromonitor International, el incremento del eCommerce en el retail fue de 50% en 2020 y del 27% en 2021, lo que ubicó a México, por tercer año consecutivo, en el top 5 mundial de los países con mayor crecimiento en el rubro.

Además, en un estudio realizado por Euromonitor International, se estima que hacia el 2025 el eCommerce se incrementará 226%, esto representará un crecimiento del 58% del total de las ventas minoristas en el país.

Este crecimiento en la demanda, ha obligado a las empresas a incrementar, de manera importante, su capacidad instalada de almacenamiento, distribución y por ende, modificar su logística requerida para cumplir los tiempos de entrega prometidos.

Particularmente en el Bajío-Occidente hemos visto la llegada de empresas como Mercado Libre con un Centro de Distribución (Cedis) en Guadalajara de 80,0000 metros cuadrados, así como Amazon, con edificios en Guadalajara de 18.7 y 32,000 metros cuadrados y otro de 37 mil metros cuadrados en León. 

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Tipos de Cedis

Considerando lo anterior, se pueden considerar tres tipos de Cedis:

  • Principal o Central. Donde se concentran y almacenan todos los productos. Estos se encuentran fuera de las principales ciudades del país, como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, debido a que requieren superficies superiores a los 20,000 metros cuadrados. Estos centros suelen estar equipados con gran tecnología, inclusive automatización en algunos casos, que permite el manejo y control de inventario de miles de productos.
  • Regional. Son los centros que se instalan en ciudades grandes o punto central de un conjunto de poblaciones en la zona, como León, Querétaro, Aguascalientes, San Luis Potosí, etc. Los Cedis regionales suelen estar en las orillas de las ciudades ya que no son de dimensiones tan impresionantes como los anteriores y rondan entre los 3,000 a 10,000 metros cuadrados. Estos se utilizan para crear rutas de entrega dentro de la ciudad o población cercana a ellos y suelen recibir los envíos de los Cedis Centrales.

En ambos Cedis se reciben los productos que han sido devueltos para ser procesados.

  • Tránsito. Estos centros normalmente se encuentran dentro de la ciudad o mancha urbana y como su nombre lo indica, son utilizados sólo para distribuir en el recorrido final. Normalmente están dentro de las grandes ciudades y son de apoyo para poder granular y hacer más eficiente las rutas de envío dentro de las mismas y aquí no se almacena el producto por más de 24 horas. Coloquialmente se llegan a denominar de última milla o last mile debido a que en Estados Unidos se refiere a que se encuentra a no más de una milla, 1.6 kilómetros, del comprador.

Cabe señalar que las empresas de última milla utilizan almacenes de tránsito para ofrecer sus servicios a grandes cadenas que sólo cuentan con Cedis centrales o regionales, creando rutas para llegar al consumidor final. Esto optimiza la operación y logística de sus clientes ya que sólo hacen un envío concentrando todos los pedidos realizados y las empresas de última milla se encargan de separar los pedidos de acuerdo con las zonas de reparto. 

Este nuevo modelo ha creado una necesidad de reconvertir propiedades urbanas en bodegas o almacenes. En consecuencia, los precios de estos almacenes son más elevados en comparación al costo promedio del mercado industrial.

De continuar con el crecimiento del eCommerce, las expectativas de la demanda de renta de naves industriales para el sector logístico seguirán avanzando a paso firme en los próximos años, por lo que se vislumbra un futuro muy alentador para los desarrolladores que ofrezcan el producto y las mejores condiciones comerciales.

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